Instagram Youtube X-twitter

Kupní smlouva, nejdůležitější dokument při prodeji nemovitosti

Přátelé, kupní smlouva patří k nejdůležitějším dokumentům při koupi i prodeji nemovitosti. Je zárukou úspěšného nabytí či prodeje. A bude i nezbytným dokumentem pro Katastrální úřad. Pakliže nemáte dostatečnou důvěru ve znění kupní smlouvy, kterou sestavil realitní makléř, obraťte se raději na svého advokáta, pro něž je kontrola či přepis kupní smlouvy rutinní záležitostí a vám se bude lépe spát.

Na druhou stranu, kupní smlouva patří k jednomu z dokumentů, kvůli kterému spolupracujete s realitním makléřem, případně realitní kanceláří. Makléř by vás tedy měl ujistit, že je smlouva v pořádku a měl by vám všechny body náležitě vysvětlit. Makléři vystupující pod realitní kanceláří s dlouholetou historií navíc oplývají právním oddělením, které může na kterékoli vaše požadavky náležitě reagovat. Smlouvy navíc prošly stovky až tisíci transakcemi a jsou již plně ozkoušené.

Pokud ale nekupujete či neprodáváte nemovitosti každý den, mít alespoň názor zkušeného advokáta, není nikdy na škodu. Nebudeme si tedy procházet jednotlivé smlouvy, jelikož každý makléř či kancelář má své, ale pojďme se společně podívat na to, co považuji za nejdůležitější.

U kupní smlouvy dochází k převodu vlastnického práva z prodávajícího na kupujícího. Zjednodušeně má prodávající povinnost předat nemovitost kupujícímu a kupující má povinnost zaplatit za ni smluvně dohodnutou cenu.

Jak má kupní smlouva vypadat

Kromě běžných náležitostí smluv, jako je identifikace podepisujících stran, by kupní smlouva měla obsahovat:

  • Přesný a správný popis nemovitosti dle katastru nemovitostí.
  • Co nejpřesnější popis nemovitosti včetně jejích případných vad (čím přesněji, tím lépe pro zabránění budoucích nesrovnalostí o skrytých vadách).
  • Kupní cena (v případě, že byla podepsána rezervační smlouva a zaplacen rezervační poplatek, je uvedeno, že je kupní cena ponížena o rezervační poplatek).
  • Podmínky a data, kdy a jak budou peníze poslány do notářské úschovny, kdy budou vyplaceny prodejci (obvykle po přepisu na katastru) a kdy bude nemovitost předána.
    • To bych rád podtrhl, jako nejdůležitější bod. Zaměřte se na všechna data, která se ve smlouvě nachází a případně o nich s makléřem jednejte, aby vše bylo i k vaší spokojenosti. Kolik dnů budete mít na zaplacení po podpisu, či finální vyřízení všech náležitostí u banky, která vám peníze poskytne. Pro prodávajícího je naopak důležité, za kolik dnů od přepisu nemovitosti obdrží peníze na svůj účet (do té doby leží v právní úschovně). A za mě též důležitá část je za kolik dnů od přepisu nemovitosti je povinen prodávající předat osobně nemovitost, včetně klíčů a veškerých potřebných dokumentů. Nebojte se navrhnout i vlastní představu časového rozpětí.
    • Kupujícím doporučuji zamyslet se nad všemi dokumenty a informacemi, které by k nemovitosti, či případným budoucím rekonstrukcím a jiným plánům, potřebovali. Ať už jde o různé komunikace mezi Stavebním úřadem, městským úřadem, případně různé složenky, smlouvy apod. Z mé vlastní zkušenosti se některé dokumenty těžko shání po úspěšném předání nemovitosti.
  • Detailní postup v případě, že katastrální úřad z jakéhokoli důvodu přepis odmítne.
  • Podmínky vedlejších plateb, jako kolků, výlohy úschovny či daně z nemovitosti apod.

Na co si dát pozor

Zde je pár tipů, na které kupující vždy upozorním, aby si přednostně zkontrolovali a se kterými byly z mé zkušenosti určité problémy:

  • Vady na nemovitosti. Kupujícím doporučuji se skutečně zaměřit na stav nemovitosti, tak aby v popisu nemovitosti v kupní smlouvě, byla nemovitost detailně popsaná, se všemi vadami, se kterými se dům kupuje. Aby bylo možné případně zpětně objevené vady řešit s prodávajícím a nemovitost reklamovat. Prodávající bych zase upozornil na stejný problém a vadám se nevyhýbal, naopak je předem zmiňoval. Čím více vad se do smlouvy napíše, tím více je prodávajíc následně z obliga. Jelikož si kupující nemovitost pořídil i s těmito vadami.

  • Z pohledu prodávajícího – vždy do popisu nemovitosti zahrňte veškeré vady, se kterými byl kupující obeznámen (bez přívodu pitné vody, bez příjezdové cesty apod.)

  • Vždy je nejbezpečnější pro zaplacení kupní ceny použít notářskou úschovnu.

  • Pokud existují podmínky, které mají být splněny při předání (vymalování, vyklizení, uklizení apod.), určitě musí být součástí smlouvy.

  • Vypovězení nebo přepsání smluv vztahujících se ke službám nemovitosti (elektřina, voda, připojení internetu apod.)

  • Potřeba energetického štítku budovy. Energetický štítek udává množství energie, která se spotřebovává při běžném provozu. Nové domy se staví již s nároky na náročnost A/B. Majitelé nemovitostí jsou povinni si štítek opatřit v případě rekonstrukce, prodeje či pronájmu.

    Energetický štítek není potřeba pouze v případech, že se jedná o:

    • budovu postavenou před r. 1947, která nebyla od kolaudace výrazně rekonstruována
    • budovu pro rodinnou rekreaci (spotřeba nepřesahuje jednu čtvrtinu ročního užívání)
    • budovu menší než 50m2
    • památku a budovu určitou pro bohoslužby,
    • průmyslovou/zemědělskou budovu s roční spotřebou do 700 GJ

  • Ke vkladu na katastr je třeba mít smlouvu opatřenou úředně ověřenými podpisy.

  • U bytových jednotek si zkontrolujte, že popis nemovitosti obsahuje i podíly na společných prostorách a všechny součásti (sklep apod.).

  • U domu bych se zase zaměřil na územní plán a nechal bych si do kupní smlouvy napsat, jak jsou řešené přístupové a příjezdové cesty k objektu.

Co očekávat po podpisu kupní smlouvy

Kupující zaplatí/doplatí kupní cenu do úschovny. Poté (primárně skrz notářskou úschovnu) bude zažádáno o přepis nemovitosti na katastru nemovitostí. Zde může přepis trvat až 3 měsíce od podání. Po úspěšném přepisu bude prodávajícímu úschovnou vyplacena kupní cena a nemovitost, ve lhůtě stanovené smlouvou, předána novému majiteli. Zároveň dojde k vypořádání se s realitním makléřem, ve formě zaplacení dohodnuté provize, z obdržené částky. To se obvykle týká prodávajícího.

Daň z prodané nemovitosti

Zatímco se nový majitel již raduje z nově zakoupené nemovitosti, prodávajícího ještě možná čeká zaplatit daň z prodeje nemovitosti. Kdy je nutné daň zaplatit Vám může poradit realitní makléř, případně právní zástupce. Já se o tom rozepsal v tomto článku.

Na závěr

Kupní smlouva je nejdůležitější dokument, který během koupě/prodeje nemovitosti podepíšete. Je proto třeba na něj dbát zvýšené pozornosti, poradit se zkušeným advokátem, případně doptávat se na různé otázky realitního makléře. Je to jeden z klíčových důvodů, proč si realitního makléře najímáte. Ať už jako prodávající, tak i jako kupující. Makléřovou prací je vás celým prodejem provést, ať stojíte na kterékoli straně barikády. Vždy se musíte cítit v bezpečí a vždy musíte znát následující kroky. Pokud se vám spolupráce či jednání makléře nezdá, zkontaktujte některého z advokátů, jenž se může s makléřem spojit a celý nákup/prodej vyřešit za vás.

Kupní smlouvu v žádném případě neshánějte vy. Realitní makléři mají předem vytvořené šablony, či používají roky ozkoušené smlouvy svých realitních kanceláří, které prošly mnoha advokáty a jsou právně odzkoušené. Je však důležité si přesto zkontrolovat osobní údaje, popis a stav nemovitosti, dohodnutou cenu, dokumenty či další předměty koupě a veškeré datumy, které stanovují dobu celého procesu i případný datum nastěhování.

Pokud máte ke kupní smlouvě jakékoli další otázky, neváhejte se na mě obrátit, i v případě, že semnou na koupi/prodeji nespolupracujete. Mile rád vám poradím i s vaším případem. Jsem k dispozici na telefonu: 606 371 229.

VOJTĚCH DOUPAL

Realitní makléř
Zveřejněno: 8. 8. 2024

Mohlo by vás zajímat

26/8/2024

Daň z prodeje nemovitosti, kdo jí platí a jak to s ní vlastně je (2024)

Stručně řečeno, pokud nemovitosti neflipujete a nejste investor, který skupuje a prodává nemovitosti v krátkém časovém úseku, daň z prodeje nemovitosti se vás většinou netýká.

Zobrazit
11/8/2024

Rezervační smlouva - k čemu slouží a na co si dát pozor

V této smlouvě se prodávající zavazuje nemovitost dále nenabízet k prodeji a neuzavřít smlouvu s jiným zájemcem. Kupující se naproti tomu zavazuje zaplatit rezervační poplatek.

Zobrazit
9/8/2024

Exkluzivní smlouva, dobrý sluha, špatný pán? A osobní zkušenost.

Při prodeji nemovitosti prostřednictvím realitního makléře se velmi často setkáte s nabídkou exkluzivního zastupování.

Zobrazit
Instagram Youtube X-twitter

Kontaktuji Vás



    © 2024 vojtechdoupal.cz