Exkluzivní smlouva, dobrý sluha, špatný pán? A osobní zkušenost.

Přátelé, při prodeji nemovitosti skrz realitního makléře se velmi často setkáte s nabídkou exkluzivního zastupování, které zahrnuje i podepsání exkluzivní zprostředkovatelské smlouvy. Zkráceně se jedná o to, že po dohodnutou dobu bude moci nemovitost prodávat pouze vybraný realitní makléř. Nikdo jiný a ani vy sami. Na první pohled se to tak může zdát velmi nevýhodné, ale je tomu tak? Tak jako u každé části prodeje, klíčem je výběr kvalitního realitního makléře, převážně takového, kterému můžete věřit.

Exkluzivní smlouva ano nebo ne?

Pro začátek si představíme oba pohledy. Pokud exkluzivní smlouvu neuzavřete a nemovitost bude prodávat hned několik realitních makléřů najednou, který z nich má jistotu, že onu provizi, která pokrývá nejen zisk, ale i náklady na focení, přípravu a propagaci nemovitosti, dostane právě on? Pokud nemovitost prodává více realitních makléřů, každý z nich se bude snažit ji prodat co nejrychleji. A to se bohužel nejlépe dělá s co nejnižší cenou. Zároveň touto nejistotou není motivován odvádět ty nejlepší výsledky a vkládat do prodeje vlastní prostředky, aby pak neskončil ve ztrátě. Tento způsob snad může být výhodnější pouze v případě, že potřebujete nemovitost prodat okamžitě, za jakoukoli cenu. Samozřejmě díky tomu nejste nikterak limitováni a v případě objevení kupce, s ním můžete prodej řešit osobně, nejste ničím realitnímu makléři vázáni.

Naopak pokud exkluzivní smlouvu uzavřete, nemovitost bude moci nabízet pouze realitní makléř, případně kancelář, se kterou jste smlouvu podepsali. To v praxi znamená, že nikdo jiný, ani vy samotní, nebudete moci nemovitost nabízet. Pro dobrého makléře to znamená jistotu provize, tudíž může začít investovat vlastní kapitál do propagace a snahy prodat vaši nemovitost, přeci jenom, má tak jistý zisk. Jenže pokud takový makléř má nemovitostí tímto způsobem zalistovaných mnoho, může vám nemovitost zablokovat. Nadhodit příliš vysokou cenu, neodhadnout tržní situaci či potenciál nemovitosti nebo pouze podcenit propagaci. V nejhorším případě se nestane nic. Vaše nemovitost čeká, exkluzivní smlouvě vyprší platnost a vy se budete muset rozhodnout, co dál. Ale…

Co když se vám někdo ozval, nebo dokonce zastavil u dveří?! Má zájem, nastaví podmínky, řekne cenu, možná nižší, než makléřem nastavená, ale pro vás stále přijatelná, líbí se vám a chtěli by jste mu nemovitost prodat. Nemůžete. Jste vázáni smlouvou a její porušení vás může stát pokutu. Předáte kontakt na makléře a budete doufat.

Osobní zkušenost

Přiznám se, že se znám s několika realitními makléři, jejichž celý byznys stojí na zalistování několika významných nemovitostí, na které nahodí nepřiměřeně vysokou cenu. Což se prodávajícím líbí, vzbuzuje to v nich pocit, že má makléř větší mínění o jejich nemovitosti. A k tomu často i zcela neodpovídající vyšší marži. Dokonce i nad 10%. Následně se nemovitost s takovýmto přístupem nahodí na spoustu webů, kde se nechá i několik let, dokud se zkrátka nenajde ,,ten správný kupující”. Výsledná provize je pro tento typ makléřů natolik lukrativní, že to za tak dlouhé čekání stojí. Překvapivě cenu ještě každý rok zvyšují.

Nejsem fanouškem tohoto přístupu. Popravdě jím pohrdám. Myslím si, že nemovitost by měla být prodávána za tržní cenu, dle konkurence schopnosti a se zájmem o brzký přísun peněz na účet prodávajícího. Přeci jen, každý máme svůj důvod k prodeji. I já jsem byl mnohokrát na této straně barikády, prodával jsem několik vlastních (mých) bytů i celý bytový dům. A přiznám se, téměř vždy mi šlo o rychlost. Potřeboval jsem zkrátka peníze někde jinde. (Investice, podnikání, rozdělení majetku, spoření nebo obyčejné dluhy…) nedokázal bych vidět svou nemovitost ležet a čekat na ,,vhodného kupujícího”.

Přesto jsem ve své zkušenosti vždy makléři (v tomto případě, makléřce) exkluzivní smlouvu podepsal. Loajalita je pro mě důležitá, ale ta vždy začíná na důvěře. Chci aby měl i můj makléř klidné spaní, mohl poctivě dělat svou práci. Vím, že prodej nemovitosti je stovky telefonátů, dotazů, měření, fotografování, sepisování a různorodé propagace. A to lze dělat pouze s vědomím, že když nemovitost prodám, odměna bude má. Přeci jenom, nás to také živí.

Jaké výhodny vám tedy poskytuje exkluzivní smlouva?

Realitní makléř má jistotu provize, pokud stihne nemovitost prodat ve sjednaném termínu.
Může si dovolit nemovitost prodávat za co nejlepší cenu v daný moment, není tlačen konkurencí.
Nemusí se bát investovat do prodeje vlastní prostředky (nafocení či natočení nemovitosti, dronové záběry, propagace prodeje, zalistování na realitních webech apod.)
Prodávající má méně starostí, nemusí trávit čas soutěžemi o snížení ceny několika realitních makléřů najednou, či reagovat na jednotlivé zájemce
Smlouva nikdy není uzavíraná na dobu neurčitou, to je protizákonné. Maximální doba, po kterou můžete mít uzavřenou exkluzivní smlouvu je 6 měsíců. Pokud se do té doby nemovitost neprodá, můžete spolupráci znovu písemně prodloužit a nebo se vydat jinou cestou.

Jak by měla exkluzivní smlouva vypadat

Kromě běžných náležitostí smluv, jako je identifikace podepisujících stran, by v exkluzivní smlouvě nemělo chybět:

Přesný popis nemovitosti (dle katastru) se všemi detaily a případnými vadami
Dohodnutá cena, za kterou by se nemovitost měla prodat
Doba, na kterou je smlouva uzavírána (doporučováno je 6 měsíců s výjimkou velmi lukrativních nemovitostí, které se uzavírají na dobu 3 měsíců i méně). Tím zvyšujete tlak na makléře, aby nemovitost neměl dlouho zalistovanou.
Výše provize (obvykle 3-6% z kupní ceny) realitního makléře a podmínky jejího vyplacení (pokud je provize ujednána s prodávajícím, vždy by měla být placena až po prodeji nemovitosti, ne s podepsáním rezervační smlouvy).
Poskytované služby realitního makléře, které jsou součástí provize – např. prohlídky, focení, propagace (občas mohou být některé služby za příplatek).
Podmínky vypovězení smlouvy (včetně pokuty za porušení podmínek smlouvy).
Případné sankce a pokuty mohou většinou plynout z neupřímnosti nebo nespolupráce klienta (zatajení skutečností zabraňující prodeji, znemožnění prohlídek, nepodepsání smluv k prodeji, samovolný prodej bez účasti makléře).

Na co si dát pozor

Velký pozor si dejte na nezákonné trvání exkluzivních smluv. Smlouva nesmí být uzavřená na dobu neurčitou. Maximální doba, po kterou můžete mít uzavřenou exkluzivní smlouvu je 6 měsíců. Pokud se do té doby nemovitost neprodá, můžete spolupráci znovu písemně prodloužit a nebo svěřit prodej jinému realitnímu makléři.
Automatické prodlužování smlouvy – smlouva se vždy prodlužuje písemně, a to před uplynutím stanovené lhůty.
Pozor na nárok na provizi i v případě, že nedojde k podepsání kupní smlouvy ze strany kupujícího. Setkal jsem se již i s případem, kdy si makléř nárokoval provizi i vícekrát. Jednak po zapsání do katastru nemovitostí, což je v pořádku. Ale i po propadnutí rezervačního poplatku, kdy si kupující koupi rozmyslel. Zde by zatím makléř ani na částečnou provizi mít nárok neměl, protože nedošlo k prodeji.

Na závěr

Exkluzivní smlouva může být dobrý sluha i špatný pán. Tak jako ve všech oblastech prodeje nemovitosti, je vždy důležitý správný výběr makléře. Právě ten vás přesvědčí, jestli bylo podepsání exkluzivní smlouvy správné rozhodnutí. Dbejte zvýšené pozornosti na jeho chování i zájem o prodej nemovitosti a zkontrolujte si dobu zalistování nemovitostí pod jeho účtem. Ať už na jeho webových stránkách, tak lépe na realitních serverech, typu sreality. Při větším množstvím dlouho zalistovaných nemovitostí se může ukázat, že jeho praktiky nejsou zrovna účinné vůči vašemu zájmu prodat nemovitost. A právě v této spolupráci vás exkluzivní smlouva může obrat o solidní kus času a potencionální zájemce.

Podepsání exkluzivní smlouvy není nic výjimečného. Avšak také lze prodat nemovitost i bez ní. Na jedné straně je důvěra a loajalita, díky které dosáhnete nejvyšší možné ceny. Na straně druhé, nepodepsání exkluzivní smlouvy musí vést k opačné strategii, vícero realitních makléřů, být připraven jednat s potencionálními zájemci. Cenu to ze zkušenosti snižuje, prodej naopak zrychluje.

Mohlo by vás zajímat

Daň z prodeje nemovitosti, kdo jí platí a jak to s ní vlastně je (2024)

Stručně řečeno, pokud nemovitosti neflipujete a nejste investor, který skupuje a prodává nemovitosti v krátkém časovém úseku, daň z prodeje nemovitosti se vás většinou netýká.

Zobrazit

Rezervační smlouva - k čemu slouží a na co si dát pozor

V této smlouvě se prodávající zavazuje nemovitost dále nenabízet k prodeji a neuzavřít smlouvu s jiným zájemcem. Kupující se naproti tomu zavazuje zaplatit rezervační poplatek.

Zobrazit

Kupní smlouva, nejdůležitější dokument při prodeji nemovitosti

U kupní smlouvy dochází převodu vlastnického práva z prodávajícího na kupujícího.

Zobrazit

Exkluzivní smlouva, dobrý sluha, špatný pán? A osobní zkušenost.

Exkluzivní smlouva ano nebo ne?

Osobní zkušenost

Jaké výhodny vám tedy poskytuje exkluzivní smlouva?

Jak by měla exkluzivní smlouva vypadat

Na co si dát pozor

Na závěr

VOJTĚCH DOUPAL

Mohlo by vás zajímat

Daň z prodeje nemovitosti, kdo jí platí a jak to s ní vlastně je (2024)

Rezervační smlouva - k čemu slouží a na co si dát pozor

Kupní smlouva, nejdůležitější dokument při prodeji nemovitosti

Kontaktuji Vás