Instagram Youtube X-twitter

Rezervační smlouva - k čemu slouží a na co si dát pozor

Přátelé, rezervační smlouva je důležitou součástí koupě či prodeje nemovitosti. V této smlouvě se prodávající zavazuje nemovitost dále nenabízet k prodeji a neuzavřít smlouvu s jiným zájemcem. Kupující se naproti tomu zavazuje zaplatit rezervační poplatek (obvykle 3-5% z kupní ceny), aby měl prodávající jistotu, že má kupující opravdu vážný zájem nemovitost koupit. Rezervační smlouva je ale pro kupujícího také velkým závazkem, nemovitost musí koupit, i kdyby později objevil nemovitost lepší nebo levnější.

Rezervační smlouvu tak vždy důkladně přečtěte a podepisujte až v případě, že jste si jisti, že nemovitost opravdu chcete koupit. V opačném případě, může dojít k nedodržení podmínek a rezervační poplatek u většiny smluv propadá ve prospěch prodávajícího. Za důležité považuji i jistotu vyjednaných, či zajištěných financí.

Jak má rezervační smlouva vypadat

Pokud nemovitost kupujete skrz zprostředkovatele (realitního makléře), vždy trvejte na tzv. trojstranné rezervační smlouvě (ta se uzavírá mezi kupujícím, prodávajícím a realitní kanceláří), občas se setkáte s dvoustrannou smlouvou, a to mezi realitním makléřem a kupujícím. Díky trojstranné smlouvě se nemusíte strachovat zda má realitní kancelář opravdu podepsanou zprostředkovatelskou smlouvu s prodávajícím nebo zda prodávající se závazkem podepsání kupní smlouvy souhlasí. Zprostředkovatelskou smlouvu mezi prodávajícím a realitní kanceláří si i taktéž můžete kdykoli vyžádat k nahlédnutí.

Kromě běžných náležitostí smluv, jako je identifikace všech podepisujících, by v rezervační smlouvě nemělo chybět:

  • Popis kupované nemovitosti i jejího stavu a jejích součástí (i její případné vady a domluvy mezi kupujícím a prodávajícím);
  • Prohlášení prodávajícího o neexistenci právních a faktických vad k nemovitosti;
  • Podrobný postup pro uzavření kupní smlouvy (datum kdy se kupující a i prodávající zavazují kupní smlouvu podepsat);
  • Průběh platby kupní ceny (úvěr, vlastní prostředky atd.);
  • Průběh předání nemovitosti s veškerými daty;
  • Obsah kupní smlouvy (pokud ji nemáte dopředu k nahlédnutí, aby nedošlo k neshodám ve znění kupní smlouvy a kupující nebyl tlačen datem v rezervační smlouvy);
    • Zde osobně vždy doporučuji vidět kupní smlouvu, před skutečným podpisem rezervační smlouvy. V zásadě s klientem první řeším smlouvu rezervační, a jakmile je vše jasné, či lépe, domluven termín podpisu. Posílám i návrh kupní smlouvy, aby se veškeré nedokonalosti vyřešily s předstihem;
  • Podmínky, za jakých lze rezervační smlouvu zrušit a za jakých podmínek rezervační poplatek propadá, případně za jakých podmínek nikoli;

Na co si dát v rezervační smlouvě pozor

Smlouvu je třeba překontrolovat v celém znění, je ale několik bodů, na které bych si dal obzvlášť pozor.

  • Rezervační smlouvu by měl podepisovat mimo zprostředkovatele i prodávající (viz výše).
    • Zde je navíc příležitost se s prodávajícím osobně setkat, možná dokonce poprvé, může to spoustu věcí objasnit, či je možné se dozeptat na nějaké technikálie ohledně nemovitosti.
  • Dostatečně dlouhá doba na podepsání kupní smlouvy, kterou využijete k sehnání finančních prostředků ke koupi (pozor na to, odkud finanční prostředky pochází, dle AML je třeba doložit zdroj peněžních prostředků – smlouva k úvěru, darovací smlouva, pracovní poměr apod.).
  • Rezervační poplatek by neměl jít přímo na účet realitní kanceláře, ale na účet oddělený nebo nejlépe již do úschovny, ze které se celá částka vyplácí prodávajícímu,
  • Rezervační poplatek by měl být v plné výši součástí kupní ceny (detailní vyčíslení by mělo být přehledně vypsáno v rezervační smlouvě);
  • Oboustranná jistota – prodávající má díky rezervační smlouvě a jejímu poplatku jistotu, že si nemovitost koupíte, je ale fér pokud i kupující má jistotu prodeje. Je obvykle, že i prodávající je vázán výší rezervačního poplatku pokud by si prodej rozmyslel. (v takovém případě je on ,,pokutován” za nedodržení smlouvy)

V každém případě vždy radím obrátit se s rezervační i kupní smlouvou na advokáta, který tyto druhy smluv řeší na denním pořádku. Smlouvy vám nejen ochotně vysvětlí, upozorní na nedostatky, navrhne protistraně opravu, případně za vás celou komunikaci s druhou stranou převezme a vy máte o starost méně. Přeci jen, nekupujete párek v rohlíku.

Možnosti jak se z rezervační smlouvy vyvázat a získat rezervační poplatek zpět

Dbejte zvýšené opatrnosti na rozvazovací podmínky, jenž musí být vždy uvedeny v každé rezervační smlouvě.

  • Neschválená hypotéka – rezervační poplatek obvykle propadá pokud není ve smlouvě výslovně uvedeno jinak. Do smlouvy lze zanést bod o neschválení hypotéky a vrácení rezervačního poplatku, vždy je to jen o domluvě smluvních stran. (A o ochotě makléře, i o zájmu na danou nemovitost…)
  • Právní vada – zástavy, věcná břemena, nájemní smlouvy apod. (Pokud by se některá z právních vad v průběhu prodeje objevila (mezi podpisem rezervační smlouvy a kupní smlouvy), lze z rezervační smlouvy vycouvat a tím získat poplatek zpět)
  • Skrytá vada nemovitosti – v tomto případě se pozná jak moc detailně byla nemovitost popsána v rezervační smlouvě – čím detailněji, tím lépe.
  • Odstoupení prodávajícího od rezervační smlouvy – zde je vhodné dojednat i pokutu ve vůči rezervačního poplatku. (Pokud si naopak prodávající rozmyslí prodej, či konkrétně prodej vám, měla by z toho platit pokuta vůči jeho straně. Nemám rád jednostranné pokuty.)

Pravdou je, že rezervační smlouvy a jejich pojmenování jsou jakýmsi zvykem. Po právní stránce by v rezervační smlouvě neměl být článek o pokutě, či propadnutí poplatku za nedodržení podmínek. Nicméně i proto je rezervační smlouva v dnešní době koncipována spíše jako smlouva o smlouvě budoucí, kde již ony body možné jsou a rizika spojená s následným nepodepsáním takové smlouvy (rozumějte: kupní smlouvy) jsou očekávaná.

Na závěr

Faktem je, že na rezervační smlouvu bude makléř vždycky spěchat. Je to první jistota, kterou makléř má, že o nemovitost máte skutečný zájem a koupíte jí. Pokud ne, propadne prodávajícímu rezervační poplatek, jenž dělá i 5% z celé částky. Zároveň mě dnes již nepřekvapí klienti, kteří naopak tlačí mě do podpisu rezervační smlouvy, jelikož trh s nemovitostmi je občas natolik vyhrocený, zejména v Praze, že se obávají vyššího zájmu a chtějí mít nemovitost co nejdříve “zabookovanou”. Mezi realitními makléři ale neexistuje nic jako ,,rezervace”, bez podpisu rezervační smlouvy a nemovitost vám tak může snadno kdokoli vyfouknout. Podpisem a zaplacením onoho poplatku, tak získáte i vy jistotu, že nemovitost na vás čeká a stačí už jen podepsat kupní smlouvu v dohodnutém termínu a zaplatit celou částku.

Jo a jeden tip na závěr. Řekněte si o rezervační smlouvu již při prohlídce nemovitosti, klidně ať vám jí makléř hodí večer do mailu, alespoň budete vědět s kým jednáte a můžete jí začít řešit dříve, než později. Také tím můžete zaujmout makléře, že nebudete tak horlivě shánět další zájemce.

VOJTĚCH DOUPAL

Realitní makléř
Zveřejněno: 11. 8. 2024

Mohlo by vás zajímat

26/8/2024

Daň z prodeje nemovitosti, kdo jí platí a jak to s ní vlastně je (2024)

Stručně řečeno, pokud nemovitosti neflipujete a nejste investor, který skupuje a prodává nemovitosti v krátkém časovém úseku, daň z prodeje nemovitosti se vás většinou netýká.

Zobrazit
9/8/2024

Exkluzivní smlouva, dobrý sluha, špatný pán? A osobní zkušenost.

Při prodeji nemovitosti prostřednictvím realitního makléře se velmi často setkáte s nabídkou exkluzivního zastupování.

Zobrazit
8/8/2024

Kupní smlouva, nejdůležitější dokument při prodeji nemovitosti

U kupní smlouvy dochází převodu vlastnického práva z prodávajícího na kupujícího.

Zobrazit
Instagram Youtube X-twitter

Kontaktuji Vás



    © 2024 vojtechdoupal.cz