Daň z prodeje nemovitosti, kdo jí platí a jak to s ní vlastně je (2024)

Přátelé, daně a smrt jsou jediné jistoty které v životě máme. A tak ani při prodeji naší nemovitosti se nás nevyhnou. Hned z kraje je potřeba sdělit, že daň z prodeje nemovitosti se vždy týká prodávajícího, tudíž kupující může článek s klidným svědomím přeskočit a vrátit se k Pinterestu, kde může přemýšlet, jak dokonale svojí novou nemovitost zařídit.

Na internetu naleznete spoustu článků věnovaných této problematice, včetně toho mého. Neustále se setkávám s názorem, že oblast daně z nemovitosti je velmi složitá, nepřehledná a matematicky náročná, se spoustou podmínek. Není tomu tak. Víceméně, je velmi prostá a jednoduchá. A tak prostě, jako jí komunikuji se svými klienty, jí budu komunikovat i zde. A podobně prostě bych se rád věnoval i jiným oblastem z mého realitního života, takže kdykoli budete mít dotaz – ozvěte se.

Většina mých klientů daň z prodeje neplatí

Stručně řečeno, pokud nemovitosti neflipujete a nejste investor, který skupuje a prodává nemovitosti v krátkém časovém úseku, daň z prodeje nemovitosti se vás netýká a vůbec se o ní nemusíte zajímat.

Pokud jste fyzická osoba a splňujete (alespoň) JEDEN z následujících bodů:

Nemovitost jste vlastnili alespoň 5 let před prodejem (a nemovitost jste získali před rokem 2021)
Nemovitost jste vlastnili alespoň 10 let před prodejem (v případě získání po roce 2021);
Nemovitost jste zdědili. A osoba, po které jste jí zdědili, jí vlastnila alespoň 5 let. (do 2021)/ 10 let (po 2021) (A nebo nějaký čas + čas, který jste nemovitost vlastnili vy, se rovná alespoň 5/10 letům)
V nemovitosti jste bydleli alespoň 2 roky. Nemusí ovšem jít o trvalé bydliště. Stačí dokázat finančnímu úřadu, že jste v nemovitosti “pobývali” a to složenkami, výpisem z účtu, svědectvím… zkrátka důkazem.
Peníze získané z prodeje nemovitosti (bez ohledu na předchozí body) použijete na nové bydlení. (Pokud peníze, které získáte z prodeje, využijete na splacení hypotéky, výstavbu nového domu, zakoupení nového domu (s vidinou bydlení), nebo pouze k rekonstrukci, jste opět od daně osvobozeni)

Navíc se stejná pravidla týkají i prodeje družstevní nemovitosti. Kromě ,,dvouletého bydlení v nemovitosti” to zde nelze uplatnit. A přesně proto, většina mých klientů daň z prodeje neplatí.

Kdo platí a kolik

Kdo tedy daň z prodeje nemovitosti platí a pokud jí už musíte platit, na kolik vás to vlastně vyjde.

Primárně veškeré obchodní subjekty, na které se žádné výjimky nevztahují. To ve zkratce znamená s.r.o, akciovky ale i právnické osoby (IČO), které nemovitost zahrnuli do svého obchodního majetku.
Flipeři a krátkodobí investoři, jenž se k nemovitostem chovají, jako k rychlo obrátkovému zboží. U nich se daná nemovitost neohřeje ani dva, natož pět-deset let. A snad kromě dokázání, že peníze půjdou na bydlení, se nemají jak dani vyhnout.
Nešťastná náhoda, kdy předchozí majitel vlastnil nemovitost nedostatečnou dobu, záhy zemřel a v rámci dědictví nemovitost připadla na klienta, který neměl zájem nemovitost vlastnit, či v ní bydlet. Nemovitost tak nesplnila “časový test” a daň se nakonec zaplatit musela.

Pokud patříte do jedné z předchozích skupin, daň z prodané nemovitosti se počítá následujícím způsobem:

Daň se počítá pouze z rozdílu ceny = výdělku. Pokud jste nemovitost zakoupili (nebo váš příbuzný) za 2 miliony korun. A prodali za 4 miliony korun. Rozdíl činí 2 miliony. Z těch platíte daň, nikoli z celé částky.
- V případě dědictví bude cena nemovitosti zahrnuta ve znaleckém posudku. Ke dni vyrovnání dědictví. Pokud byla nemovitost darována, doložíte vy, znalecký posudek. Pokud jste nemovitost získali bezúplatně, opět to musíte dokázat.
Do daňového přiznání kromě příjmu, započítáte i výdaje, spojené s prodejem nemovitosti. Zde se primárně napíše kupní cena, za kterou jste nemovitost pořídili. Ale i veškeré náklady spojené s prodejem. Provize makléři, propagace nemovitosti, právní úkony, vystěhování či úklid a další.
- Pro správnou daňovou optimalizaci se vždy obraťte na daňového experta, či účetní.
Pokud váš celkový roční příjem přesáhne 36 násobek průměrné měsíční mzdy. Zjednodušeně: váš celkový roční příjem byl (příklad: zisk z prodeje nemovitosti + veškeré příjmy ze zaměstnání + další vedlejší příjmy) větší než 1 582 812 Kč (dle průměrné měsíční mzdy, jenž byla v roce 2024 spočítána jako 43 967 Kč) (což s velkou pravděpodobností na dnešním realitním trhu bude) budete:
Veškeré příjmy do částky 1 582 812 Kč danit 15% daní. To znamená: 237 421 Kč. A veškeré příjmy nad částku 1 582 812 Kč danit 23% daní. (V případě prodeje domu se ziskem 2 milionů korun, se nad částku dostaneme avšak vzhledem k neuvedeným výdajům, se nyní nedostaneme na konkrétní částku, která bude podléhat zdanění 23%.
- Příklad: Pokud by reálně vaše příjmy na daňovém přiznání byly 2 miliony korun. Částku 1 582 812 Kč daníme 15%. To znamená: 237 421 Kč. Zbylou částku: 417 188 Kč daníme 23%. To znamená: 95 953 Kč. Ve výsledku bychom z příjmů 2 miliony korun, zaplatili 333 347 Kč.
Se správným propočtem (skutečné příjmy vs. skutečné výdaje) a daňovou optimalizací se dostanete na mnohem nižší částku, s čím vám jistojistě pomůže vhodný daňový expert, či účetní.

A co DPH?

Zde si troufám tvrdit, že to se vás už vůbec netýká.

Fyzická osoba, která není plátcem DPH, DPH neřeší.
Plátci DPH jej při prodeji platí pouze u bytů a domů mladších 5 let od postavení. Víceméně se tak tento bod týká pouze developerů. Domy/byty starší než 5 let (od kolaudace) jsou od DPH osvobozeny.
- U pozemků se DPH nikdy neplatí.
Plátci DPH by měli být obezřetní i u zásadní rekonstrukce nemovitosti, na kterou je třeba nová kolaudace. V takovém případě se jich opět DPH týká a to pět let po kolaudaci.

Na závěr

Není to tak složité, jak se zdá. Vždy se nebojte makléře zeptat na konkrétní situaci, před prodejem nemovitosti, každý zkušený makléř vám rovnou poví, jestli se vás daň z prodeje nemovitosti týká, nebo nikoli. Ze své zkušenosti musím dodat, že kromě klientů, jenž prodávali nemovitost v obchodním majetku (např. s.r.o), žádný z klientů daň z prodeje platit nemusel, jelikož splnil jednu z vyjímek. Stačí vlastnit nemovitost po dobu časového testu, dokázat bydlení v ní po dobu dvou let, případně využít získané peníze k investici do dalšího bydlení. A pokud by už bylo nutné daň zaplatit, pamatujte že do příjmu okolo 1,5 milionu se daní 15% a zbylou část nad to daníme 23%. A nebo mi zavolejte.

Mohlo by vás zajímat

Rezervační smlouva - k čemu slouží a na co si dát pozor

V této smlouvě se prodávající zavazuje nemovitost dále nenabízet k prodeji a neuzavřít smlouvu s jiným zájemcem. Kupující se naproti tomu zavazuje zaplatit rezervační poplatek.

Zobrazit

Exkluzivní smlouva, dobrý sluha, špatný pán? A osobní zkušenost.

Při prodeji nemovitosti prostřednictvím realitního makléře se velmi často setkáte s nabídkou exkluzivního zastupování.

Zobrazit

Kupní smlouva, nejdůležitější dokument při prodeji nemovitosti

U kupní smlouvy dochází převodu vlastnického práva z prodávajícího na kupujícího.

Zobrazit

Daň z prodeje nemovitosti, kdo jí platí a jak to s ní vlastně je (2024)

Většina mých klientů daň z prodeje neplatí

Kdo platí a kolik

A co DPH?

Na závěr

VOJTĚCH DOUPAL

Mohlo by vás zajímat

Rezervační smlouva - k čemu slouží a na co si dát pozor

Exkluzivní smlouva, dobrý sluha, špatný pán? A osobní zkušenost.

Kupní smlouva, nejdůležitější dokument při prodeji nemovitosti

Kontaktuji Vás